楼市的快速回暖令泡沫隐忧愈发强烈，由此带来的调控预期也随之加强。继杭州率先上调二套房贷首付及利率、打击楼市泡沫之后，本周越来越多的城市步其后尘。业内人士认为，京城全面收紧二套房贷政策大势已近，低于4成的首付和优惠利率将成为历史。在政策拐点来临的前夜，记者对市场“表情”作出全景扫描。

　　业内曝料

　　部分楼盘与银行变通做低首付

　　据了解，目前北京个人住房商业贷款多执行的是今年3月北京银监局的文件精神，即对于非改善型的二套房，各家商业银行必须严格执行最低四成首付比例，对贷款利率则不硬性要求必须上浮10%，而是由各行在基准利率基础上合理确定。

　　记者近日分别致电建行、深圳发展银行等金融机构，工作人员均表示，低于四成的首付、7折利率优惠的政策只适用于首套房房贷。对于有二套房贷需求的购房人，可以通过开发商与银行的房贷部门联系。

　　“实际上，某些楼盘的开发商利用与银行的密切关系和变通方法，仍可以将首付做低到三成，利率也都有折扣优惠。”一位金融机构资深分析人士向记者透露。这意味着，在总房款动辄百万的京城楼市，一旦全面从严二套房贷政策，首付就要多拿出十多万甚至几十万的现金。加上取消优惠利率，利息支出又要多出一大笔。

　　以贷款20年购买总价100万元的第二套普通住房为例，中原地产北京公司三级市场部的工作人员为记者算了一笔账。执行从严政策之后，首付从30万元变为40万元，利率由基准利率的0.7倍变为1.1倍，即由4.16％变为6.53％，按等额本息还贷，20年总的利息由33.2万余元变为47.6万余元，多支出了近15万元。而且，由于利率上调，首付提高之后月供反而多出180多元的负担。

　　记者调查

　　急签约、催放贷已成头等大事

　　“刚凑齐了首付准备买房，又要泡汤了。”准备在西区购买一套三居的赵先生懊恼地说。在一些热点网站上，记者发现首付和利率的上调预期引来了很多热帖，不少准备买房的年轻网友发帖称“首付款又不够了。”而一些刚刚买房的网友则提醒大家催促银行赶快办理贷款手续。

　　记者在调查中发现，因为对二套房贷政策收紧预期强烈，抓紧和客户签约、催着银行放贷已经成为京城开发商这几天共同的工作重点。“今天早上上班第一件事情就是赶快开会研究，凡是没有签约的抓紧签，正在办理贷款的赶快催着放。”中体奥林匹克花园总经理陈顺在接受媒体采访时透露。

　　尽管眼下楼市火热，但为了赶在二套房贷政策收紧前成交，不少开发商加快了销售节奏。根据北京市房地产交易管理网统计的数据，上周京城有15个项目开盘销售，新增供应总面积接近25万平方米，楼盘数量和供应面积均创下今年以来单周推盘量的最高纪录。

　　政策预期

　　预计下月将出配套细则

　　“今年二季度以来，北京市场持续价量齐升，出现了过热的现象。而出于完成个贷任务的考虑，的确有一些中小商业银行在房贷经办环节存在宽松对策。当然，各个银行对待此事的差别很大，甚至同一个银行的支行、分行处理起来也有所不同。”一位曾在知名开发企业任营销总监的业内人士在接受记者采访时说，近期通过房贷等政策的收紧来调控市场已是大势所趋。“按照银监会最新的59号文件精神，北京最晚在下个月就会出台配套细则。”

　　中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为，以往的信贷发放规模都是“前大后小”，也就是说，银行在一年中的前两个季度要抓紧完成任务，到9、10月份任务已经基本完成，主观上不会再设法刺激个贷超额完成，以免加重次年的任务。所以，“第四季度的个贷发放，必然会按照政策要求收紧。即便金融监管部门不再反复强调二套房贷收紧，恐怕各家商业银行自己也会加大控制力度了。”晨报记者杨舒萌

　　新闻背景

　　二套房贷政策出台始末

　　2007年9月央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。”

　　2007年12月央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确“以借款人家庭为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。

　　2008年10月央行调整住房信贷政策，明确“居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。金融机构可按优惠条件给予支持。”

　　2009年3月北京银监局发文重申，对于非改善型的二套房，各家商业银行必须严格执行最低四成首付比例。但对贷款利率不再硬性要求必须上浮10%，改为由商业银行在基准利率基础上按照风险程度合理确定。

　　2009年6月银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，明确严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

　　后市分析

　　金融、税收政策

　　将凸显叠加效应

　　徐东华认为，收紧二套房贷对于投资性购房，尤其是短期内炒买炒卖的投机型购房是重大打击。一方面，不得低于40%的首付要求使得购入房产的初始投资成本加大；另一方面，由于利息执行基准利率上浮政策，持有的成本也会大大增加。加上今年的政策环境是刺激内需，明年很可能会加息，那么四成首付、取消优惠利率带来的负担就会更大。

　　“另外，值得注意的是，去年为了加快存量房上市、刺激楼市成交，交易税免征年限由五年减为两年。但这个政策是暂行的，明年是否继续执行下去还是疑问。我个人认为，如果市场过热的气象继续下去，该政策不再执行的可能性高达八、九成。金融和税收杠杆一旦同步起效，带来的市场冲击将更为巨大。”