低迷，许多人把当下形容为“失望之冬”。

　　在这样一个投资市场中，谁都羡慕那些善于在逆境中获得超额回报的“勇士”。本期特介绍四位来自民间的“拣房大师”，他们年龄不同，工作不同，却都曾经在房地产低迷时期逆势而上，敏锐地捕捉机会，最终成为大赢家。他们究竟是怎样一个群体?又有什么样的投资诀窍?

　　有了项目再找店面

　　与其他三位以住宅为主的投资客不同，“锅比碗大”连锁店的老板郑明笑言自己只投资商铺。如今，“锅比碗大”已开了7家，每家商铺的选址、经营等都是一个故事。

　　1987年，年轻的郑明只身到日本留学，在那里，他不仅增长了见识，还结交了一些对事业很有帮助的朋友。在日本期间，由于机缘巧合，他接手了一个快倒闭的商铺，开了一家名叫“江南”的餐馆，受到当地华人和留学生的青睐。归国后，郑明就想到既然能在日本开中华风味的餐馆，为何不在上海开家颇有异国风味的快餐店呢?“锅比碗大”就这样应运而生。

　　如何寻找“金铺”郑明认为，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。“这几年，商业地产发展太快，很多开发商不是商业地产出身，而设计师大多也是学院派，导致商铺做出来后不知道干什么，租不出去”。比如，不少一楼的商铺设计五六个台阶，这样会阻碍人流进入，因为人都是有惰性的，看到台阶多，东西又不是很特别，可能就懒得进去了。“应该是有项目后再找店面，而不是有店面了才找项目。”

　　尽管商铺投资一直顺风顺水，郑明坦言，自己也曾经失败过。有时会让“金铺”从手中溜走。2001年，在徐家汇，他寻觅到一个特别合适的铺位，卖家全家要移民，计划将房子租掉。当时他非常满意，支付了2万元的定金，承诺按季度支付房租，不过内心深处还想再拖拖，压压价。结果到了第二天，卖家就将2万元定金如数奉还，告诉他，一个韩国人支付了一年的房租，并且以后也会按年支付，不能跟郑明签约了。另外一次失败的经历是，在新天地开了首家餐饮店成功后，他又在隔着一条马路的地方开了另外一家，结果发现那里人流量确实很大，但购买力很差。这个店铺一直亏了两年，后来房屋拆迁，才算脱身。

　　“商铺操作很难，要看综合性。有时即使在一条路上，经营命运可能也不一样。”

　　6次投资赚够养老钱

　　说起房产投资，在本市某物业公司任副总的黄友健感慨万千，十年间通过6次比较成功的投资，不仅养老有了保障，还对有关房产营销、管理、装修、租赁等相关法律法规了如指掌，成为企业的法律顾问。

　　2001年，黄友健正在一家房地产公司工作，便对房地产开始关注。正好有一家公司推销浦东的一套存量房，70平方米，16万元，他苦于现金不多，便与同事合伙购买。没多久房价升了不少，同事急着抛售，而他力主长线。无奈之下，他只好向哥哥借钱还给同事，不久退税政策出台，他拿了3万元。第一笔投资受益匪浅，给了他很大的信心。

　　2002年公司改制，要处理一批存量房，开始单位员工还不太热衷，黄友健却觉得这是一次良机，用浦东房产做抵押，订了两套。不久，单位员工又都意识到这是个好机会，都想买房了，他只能购买其中一套。不过，他对这个结果不甘心，出于对房产形势的长期看好，他又用翻倍的价格，收购了同事的一套。一年之后房屋价格直线上涨，同事羡慕之余，又有些妒忌。

　　2004年下半年，黄友健觉得自己住的90平方米老工房环境不太好，同时看中了附近一个大型商品房小区的房屋，首付20万元，其余贷款买了100多平方米的期房。　为了还款，2005年他想把90平方米的老工房卖掉，朋友看中，通过以房换房，他除了获得小房出租外，还得到了大房的差价款。

　　考虑到儿子二十多岁了，要结婚，并又要相互照应，黄友健便一直在自己小区寻觅出售房源，终于觅得一家急欲卖房的，他就用国有企业改制买断工龄和退出股份的钱低价将该房屋买下。尚未过户，想不到新政策出台，5年交易变成2年，又省去近10万元的交易税费。

　　投资的房屋用于出租，受益不少，麻烦也不少。怎么管理?黄友健有他的管理诀窍。“每季的租金一律银行转账，短信通知，租金留出一块给房客用做修理费。比如2000元房租，只交1900元，100元用作修理费，不修作为奖励返还房客。大的修理费用分摊，设备设施较全的要有足够的保证金等。”

　　黄友健说：“房价有涨有跌，但每个月的租金收入可是真金白银，只要改革开放总的大趋势不变，房价逐年升势可以期待。”

　　投资跟着超市走

　　五十多岁的戚中义，非常健谈，话匣子一旦打开，就滔滔不绝。说起第一次买房经历，他记忆犹新。

　　“这是在房地产上第一次的成功经历，当然印象深刻。”他通过炒股积攒起“第一桶金”，就产生了买房的念头，2001年10月5日，他路过新外滩的售楼处，就进去看看。“那天我一个人，又穿得很随便，售楼小姐都忙着接待西装革履的客人，根本不睬我。等他们都走了，售楼小姐才跟我打招呼，说现在没房子，一周后才有两套退回来，我说那就全订了。”

　　他是这样解释自己买新外滩的理由：1、谁家门口有这么大的黄浦江?2、近代史在外滩，现代史在浦东，现在把近代史和现代史都买进来了;3、房型坐北朝南，通风特别好;4、空气也特别清新。一个有意思的插曲是，听他这样讲之后，连开发商的财务和办公室主任也都赶过来各买了一套。

　　2001年买房时单价1万多元，到2007年10月卖出时，单价已超过5万元。而卖掉新外滩的房子同样也富有戏剧性，当时为了迅速脱手，他对各个中介承诺，卖出后除了支付正常的佣金外，还额外奉送一辆经济型轿车。“出逃的时候要不惜一切机会。”

　　第一次投资房产成功，大大刺激了老戚的投资热情。他与自己的老板看法一致：行情来了，挡也挡不住。2002年，他与老板联手，以单价8000多元、总价5.3亿元的价格拍下一幢烂尾楼，一年后，以2万元的价格卖掉4万多平方米。“那时只要买进房子就能赚钱，市场发展速度超出想象。”

　　不过，老戚投资也并非只有成功没有失败。2005年初，他以单价1.78万元的价格购买了虹口区6套商铺，合同也没怎么看就非常爽气地签了字，结果只有两套商铺按揭成功，另外4套不能贷款，而根据合同规定，这时买家必须要用现金补足。“我哪有那么多的现金?再说投资客都是利用资金的杠杆效应，不可能全款支付。”最后的结果是，老戚4套商铺每套赔偿10万元违约金，解除了合同。

　　通过这么多年的投资实践，老戚形成了一些独特的理念：比如投资跟着超市走，市场有波动才有机会，要紧跟大财团等。

　　如今，老戚认为住宅投资并不是特别好的时机，特别是非普通住房方面，税费方面仍没有完全放开，但可以投资商铺和办公楼。“如今大学生失业率都已比较高了，更不要说普通市民了。这样肯定会导致创业人数骤增，对商铺和办公楼的需求也会增加。”