商业地产开发所追求的不是现值，而是未来的升值，正是在这一点上使它区别于通常意义上的房地产开发。按照商业地产开发的理念去运作，不仅事前要经过定向、规划、定位几个阶段才能破土动工，而且在建筑工程完工之后还要透过一系列的商业运作使地产获得升值。建筑工程的完工仅仅是商业地产开发新阶段的开始而不是终结，透过后期的商业开发和运作才能使地产获得升值，并进一步扩大周边住宅和其他建筑设施的开发规模，为开发商和投资商带来更大的利益。

　　但是目前国内的商业地产开发却明显地存在着开发上的断层，只有地产开发缺少商业开发，或是地产开发与商业开发互不搭界。这种断层的商业地产开发不仅难以使地产获得升值，同时又因为没有商业开发的支撑使得地产开发本身也难以获得成功。一旦开发失败，遭受损失的就不仅仅是开发商、投资商和经营商，甚至会波及金融机构，并形成一个难以解开的债务链。

　　为了获得未来的升值，商业地产开发不仅要将地产开发与商业开发统一起来，而且还需要一支由具备一定实力的开发商和投资商以及富有商业经营经验的经营商组成的团队，由这样一支团队来共同运作才能实现开发目标。尤其是在商业运营的开始阶段会出现许多矛盾，这些矛盾的化解需要经历一个较长的磨合期，只有经历了这样的磨合期，使商业运营走上有条不紊的轨道，才可能带来商业地产的逐步升值。

　　分割出售，遗留后患

　　从商业地产开发的国际经验看，通常都是由投资商或开发商直接投资，将商业设施建成后统一对外招租，或是由经营商提出要求，投资商和开发商按经营商的要求定做再租赁给经营商，没有将商业设施建成后分割出售的。而且国际上的商业巨头都是租赁地产从事商业经营，因为作为商业经营方面的行家里手，与其自己购置商业地产让这部分资金沉淀在地产上，不如拿到商业上去运作让资金增值来得更快更容易。

　　但是国内的商业地产开发由于难以找到大的投资商，开发商自己缺乏资金实力，在开发理念上又都停留在住宅开发上，所以便沿袭住宅开发的模式即建好房屋就出售，而且又因为难以找到有实力的投资商一次出手，分割出售便成为他们的必然选择。一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，结果就会出现主力店不进、品牌店不跟，成了街头上的大排挡，实际回报与预期收益相差甚远。而且为了能够尽快将这样的地产分割出售，开发商们惯用的手法就是利用虚假广告进行大肆炒作。投资商或中小投资者们在这些虚假广告的误导下买了这些地产，当他们发现上当受骗时，就会群体上访甚至采取一些过激行动。这种情况在国内某些大城市已经有过，有的甚至出现了流血事件，从而给社会安定埋下了隐患。

　　目前商业地产开发不仅埋藏着一定的地产风险，也潜伏着商业风险、金融风险乃至社会风险的隐患。当这些风险积累到一定程度并急剧释放时，不仅会给商业地产本身带来致命的打击，也会对整个社会的发展和稳定都带来巨大的冲击。因此，我们应当对其可能带来的负面影响采取有效措施，并及时化解风险防止风险的积累和蔓延，从而促进商业地产的健康发展。也许只有全面地分析、并找到了规避风险的方法，才能在赚取利润的大道上走得更稳、更长远。